المنامة – جمال الياقوت:
تعتزم حكومة البحرين في بداية الشهر المقبل البدء بتطبيق إجراءات إلزامية جديدة تنظم عملية تسجيل عقود الإيجار . ووفقاً لشركة كلاتونز العالمية الرائدة المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية، سوف تساهم هذه الإجراءات في نضج السوق العقاري، إلا أن زيادة الإيجارات المقترحة عند تجديد العقود تهدّد بالحدّ من نمو الأسواق السكنية والتجارية التي قد بدأت لتوّهابإظهار مزيد من الاستقرار.
وفيما سيتم الكشف عن تفاصيل الإجراءات الجديدة وعملية تسجيل عقود الإيجار في وقت قريب، إلا أن هذه الخطوة حتماً سوف تساعد على تعزيز وبناء الإطار التنظيمي بشكل تدريجي في البحرين ممّاسيعزز جاذبية قطاع الأعمال في المملكة بالنسبة للمستثمرين.
وفي هذا السياق، قال مدير الأبحاث وتطوير الأعمال العالمية لدى كلاتونز، فيصل دوراني:” إن أيّة خطوة نحو تنظيم السوق العقاري بشكل أفضل ستلقى ترحيباً من قبل مجتمع المستثمرين. لكن هناك بالطبع عدد من الدروس والتجارب التي يمكن استخلاصها من مختلف أنحاء المنطقة والتي نأمل أن تأخذها السلطات في عين الاعتبار قبل وضع اللمسات الأخيرة على القواعد الجديدة.”
وأضاف:”ينبغي أن يتركز الجزء المحوري في اللائحة التنظيمية الجديدة على الخطوات المترتبة عند تجديدالعقود. وتدعو مسودة المقترح الحالي إلىرفع الإيجار بعد فترة سنتين بنسبة 5٪ لسوق العقارات السكنية و 7٪ لسوق العقارات التجاري. ومن المتوقع أن يحظر على أصحاب العقارات فرض أي زيادات في الإيجار على السعر المتفق عليه لمدة سنتين من تاريخ بدء عقد الإيجار، أو من تاريخ آخر زيادة.
وبالنسبة لسوق عقارية لا تزال في طور الاستقرار لاسيّما بعد أن تأثرت بفترة من الاضطرابات السياسية، يترتّب على أصحاب العقارات الحاليين أن يقوموا بتخطيط بعيد الأمد وبالتالي سيضيّق عليهم سقف زيادة الإيجار المقترح. وهذا سينعكس حتماً على العائدات في حال تجاوز أداء السوق الزيادات المقترحة. لكن في الوقت نفسه، هي خطوة إيجابية للغاية تعكس تحرك السلطات من أجل وضع القواعد المفروضة على أصحاب العقارات وحقوق المستأجرين ضمن قوانين ولوائح تنظيمية واضحة ومحددة.”
بالنسبة لكلاتونز، ليس هناك حلاً مثالياًواحداًلهذه المعضلةيناسب جميع الأطراف. ففي الأسواق الناضجة مثل لندن، عادة ما ترتبط زيادات الإيجار بمعدلات التضخم، ممّا يسمح للمستأجرين بالتخطيط بشكل أفضل للتعاملمع زيادة الإيجار، بينما في أسواق مثل دبي، ترتبط زيادات الإيجار مباشرةً بمؤشر ضبط الإيجارات الذي وضعته هيئة دبي للتنظيم العقاري. وفي سوق مثل سوق مملكة البحرين، من المرجح أن يكون وضع مؤشر مماثل لضبط الإيجار هو الحل الأنجع لهذه المسألة.
من جهتها أعقبت ديبورا سلرز، رئيس إدارة العقارات السكنية في كلاتونز البحرين: “تعتبر هذه الخطوة بالتأكيد مبادرة إيجابية للغاية، لكن يجب أن يكون هناك مزيد من الوضوح والتفصيل حول العملية التي سيتم من خلالها تسجيل عقود الايجار. إضافةإلى ذلك، يتعين على أي لوائح تنظيمية جديدة أن تكون محكمة وخالية من الثغرات التي تمكن أصحاب العقارات منفسخ عقود الإيجار وفرض زياداتفي منتصف مدة عقد الإيجار. هذا وقد بدأ سوق العقارات السكنية لتوّهفي الآونة الأخيرة تحقيق مزيد من الاستقرار مع الانتعاش التدريجي والنمو الاقتصادي الذي شهدته البحرين. ويجب أن تنفذ أية قوانين جديدة بحرص وعناية كي لا تتأثره ذه الظاهرة سلباً. لكن مع القواعد الجديدة المقترحة، سيكون المستأجرونهم المستفيد الأكبر في نهاية المطاف وليس أصحاب العقارات.”
أما الجزء المحوري الآخر من القوانين الجديدة فمن المرجح أن يتناول تطوير العقارات. وسوف يتوجب على شركات تطوير العقارات ليس فقط الحصول على ترخيص مسبق قبل الحصول على إقرار المخطط، ولكنمن المتوقع أيضاً فرض مجموعة جديدة من اللوائح التنظيمية حول معاملات البيع على الخارطة، مع ضرورة تسجيل كافة هذه المعاملات بصورة رسمية. وسوف يطلب من المطورين فتح حساب ضمان ليتم استخدامه للعائدات القادمة من المشترين وأيّ تمويل يتم الحصول عليه.
وتتوقع كلاتونز أن هذا الجزء سوف يساعد على معالجة مسألة المشاريع المتوقفة حالياً والتي لا تزال في نصف مرحلة البناء وسوف يعزز الثقة في السوق العقاري بالنسبة للمشترين الذين يتطلعون إلى فرص الاستثمار ، وهي خطوة من شأنها تعزيز الجاذبية الاستثمارية للمملكة في جميع القطاعات العقارية.
