دبي- هشام رفعت:
من المتوقع أن ينفق مستثمرو الشرق الأوسط 180 مليار دولار في أسواق العقارات التجارية خارج منطقتهم على مدى العقد المقبل، وذلك وفقا لأحدث البحوث من شركة الاستشارات العقارية العالمية سي بي آر إيه.
وهذه الزيادة الكبيرة في تدفقات رأس المال من الشرق الأوسط إلى الأسواق العالمية ناجمة عن حالة عدم التوافق الكبير بين العقارات المؤسسية الحقيقية في الأسواق المحلية والقدرة الشرائية الضخمة المتواجدة في المنطقة. ولطالما كانت أوروبا هي الهدف المفضل من الشرق الأوسط مع توقع تخصيص 80٪ من الـ 180 مليار دولار (نحو 145 مليار دولار) للمنطقة على مدى السنوات الـ10 المقبلة. ومن المتوقع تدفق قرابة 85 مليار دولار إلى المملكة المتحدة بينما ستتوجه 60 مليار دولار إلى أنحاء القارة الاوروبية الأخرى. مع كون فرنسا وألمانيا وإيطاليا وإسبانيا من بين الأسواق المستهدفة الرئيسية.
ومؤخرا، شهدت أسواق العقارات العالمية تدفقا كبيرا من رأس المال القادم من الشرق الأوسط حيث تم استثمار 45 مليار دولار ما بين عام 2007 ونهاية عام 2013 – أي سبع مرات النشاط المسجل في أسواقها المحلية. حيث تم استثمار 20 مليار دولار في العقارات التجارية خارج بلدانهم خلال العامين الماضيين فقط – وهناك أدلة قوية على أن اهتمام المستثمرين من الشرق الأوسط في ازدياد وهم بصدد رفع مخصصات استثماراتهم في العقارات.
والآن، تعد صناديق الثروة السيادية الشرق أوسطية من بين الأكبر والأكثر تأثيرا في العالم لرأس المال، ممثلة 35٪ من أصول صناديق الثروة السيادية الخاضعة للإدارة على الصعيد العالمي. وعند المقارنة مع صناديق الثروة السيادية الغربية والآسيوية، تخصص صناديق الشرق الأوسط حاليا أصغر حصة (9٪ من إجمالي المحفظة) للأصول البديلة. وأي زيادة أخرى في التخصيص ولو كانت صغيرة ستمثل دفقا كبيرا من رؤوس المال التي من شأنها أن يكون لها تأثير كبير على سوق العقارات التجارية العالمية.
ووصل متوسط مخصصات صناديق الثروة السيادية العالمية على العقارات إلى 7.9٪.[1] وعند تطبيق هذه النسبة على 2.2 تريليون دولار تمثل الأصول المدارة من قبل صناديق الثروة السيادية الشرق أوسطية فإنها تصل إلى 175 مليار دولار. وفي هذا السياق تناولت سي بي آر إي مجموعة من السيناريوهات، بما في ذلك النمو بشكل أسرع وأبطأ لصناديق الثروة السيادية الخاضة للإدارة؛ لتتوصل إلى تقدير متحفظ يضع الاستثمار في القطاع العقاري العالمي من خلال صناديق الثروة السيادية الشرق أوسطية في خانة 130-140 مليار دلار على مدى العقد المقبل. وعند أخذ هذا الرقم وإضافة الإنفاق المتوقع من مستثمري القطاع الخاص من الشرق الأوسط وكذلك الشركات العقارية والمطورين، فإن الرقم سيصل إلى نحو 180 مليار دولار من الأموال المتدفقة العابرة للحدود إلى الأسواق العالمية على مدى السنوات العشر القادمة.
في هذا الصدد قال نيكولاس ماكلين، العضو المنتدب في سي بي آر إي الشرق الأوسط:
“تترك الأسواق العقارية غير الناضجة نسبيا في منطقة الشرق الأوسط ثغرة في العرض تدفع المستثمرين المحليين المسلحين بالسيولة الكبيرة نحو الاستثمار في القطاعات البديلة وخارج منطقتهم. وهذا التغيير في استراتيجية الاستثمار هو السبب الرئيسي وراء النمو المفاجئ في التدفقات نحو العقارات العالمية ولماذا ستصب المليارات في الأسواق العالمية في السنوات المقبلة.
وأضاف: “منذ الأزمة المالية العالمية، أصبحت صناديق الثروة السيادية الشرق أوسطية واحدة من أهم مصادر رأس المال في المشهد العقاري العالمي. ووجدت هذه الأموال أن أسواق الأسهم متقلبة جدا وأن أسواق السندات ذات عائد منخفض جدا. بينما تقدم العقارات فرصة هائلة، خاصة أن المنافسة أصبحت أضعف بكثير مما كانت عليه قبل الأزمة. فاليوم، يحدد المستثمرون السعر.”
وفي عام 2013 توجهت قرابة 90٪ من جميع الاستثمارات العقارية التجارية من الشرق الأوسط الخارجية إلى أوروبا. وهو ما يعد تناقضا حادا مع رأس المال الآسيوي الذي أصبح وعلى نحو متزايد متنوعا جغرافيا خلال الأشهر الـ18 الماضية. وفي حين ستكون هناك زيادة في مخصصات الأمريكتين ومنطقة آسيا والمحيط الهادئ، فإن غالبية (80٪) الاستثمار المباشر من الشرق الأوسط ستستهدف أوروبا، حيث أنها توفر التنويع، والقبول الثقافي، والسيولة العالية، والشفافية في السوق.
وسيتم استثمار نحو 85 مليار دولار من مجموع المخصصات في المملكة المتحدة وحدها، بينما من المتوقع أن تتلقى باقي القارة الأوروبية 60 مليار دولار- تقريبا خمسة أضعاف مستوى الاستثمار المباشر من قبل مستثمري الشرق الأوسط خلال العقد الماضي. وتعد ألمانيا وإيطاليا الأهداف الرئيسية مع كون إسبانيا، وخاصة قطاع الفنادق فيها، وجهة استراتيجية. وقد طورت فرنسا علاقات وثيقة مع مستثمرين من الشرق الأوسط في السنوات الأخيرة وقدمت خيارات واسعة من الأصول العالية المستوى، لذلك سوف تستمر في جذب الطلب القوي على المنتجات والقطاعات الأساسية.
وعلق جوناثان هول، رئيس أسواق رأس المال لمنطقة أوروبا والشرق الأوسط وإفريقيا في سي بي آر إي:
“إن الغالبية العظمى من مستثمري الشرق الأوسط هم لاعبون على المدى الطويل ممن يبحثون عن الحفاظ على الثروة والأصول القوية المدرة للدخل العالي، على خلاف المستثمرين المنتهزين للفرص السريعة الذين يسعون لتحقيق مكاسب دورية على المدى القصير. وهذه الاستراتيجية تفضل المباني الرئيسية في الأسواق المركزية وبأحجام كبيرة جدا في كثير من الأحيان. وللمكاتب مكانة رئيسية في عمليات الاستحواذ، بينما في العامين الماضيين كان هناك قدر أكبر من الاهتمام في مجال تجارة التجزئة كما توَضح من سلسلة من عمليات الاستحواذ الرفيعة المستوى في لندن وباريس، فضلا عن مدن المحافظات في المملكة المتحدة وفرنسا. إضافة إلى ذلك هناك اهتمام ملحوظ بالفنادق وهو امتداد لعلاقاتهم مع قطاع الضيافة في أسواقهم الأم”.
من جهتها علقت أيرينا بيليبشاك، من قسم أبحاث التجزئة لمنطقة أوروبا والشرق الأوسط وإفريقيا في سي بي آر إي:
“تعد الثقافة والانفتاح وقوانين الضرائب المواتية عوامل دافعة للمشترين في الشرق الأوسط نحو أوروبا والمملكة المتحدة على وجه الخصوص. وتعد العلاقات التاريخية والسياسية والاقتصادية الوثيقة، فضلا عن القرار الأخير في بريطانيا بأن تصبح أول دولة غير مسلمة لإصدار السندات الإسلامية المتوافقة مع الشريعة الإسلامية، عوامل ترسخ مكانتها كالوجهة المفضلة لرأس المال من الشرق الأوسط في أوروبا”.
وبينما هناك توقع بزيادة اهتمام مستثمري الشرق الأوسط بالأمريكتين، إلا أنهم بحاجة للتنويع بعيدا عن الاستثمارات التي يهيمن عليها الدولار الأمريكي، وأسواق العقارات الأوروبية الجذابة هي خيار مثالي للأصول. وتقدر سي بي آر إي أن حوالي 10٪ من رأس المال (حوالي 18 مليار دولار) سوف تتدفق إلى المنطقة. ما يمثل متوسط استثمارات سنوي بنحو 1.8 مليار دولار، وهي قيمة أعلى من الـ1.2 مليار دولار التي استثمرت في عام 2013، والتي كانت في حد ذاتها مرتفعة وفقا للمعايير الحديثة.
من جهة أخرى فإن مزايا التنويع التي توفرها منطقة آسيا المحيط الهادئ قد تؤدي إلى تغيير في استراتيجية بعض مستثمري الشرق الأوسط. فأعداد الصفقات المنجزة في هذه المنطقة في ازدياد، ولكن يظل أن نرى ما مدى سرعة تبلور هذا الاهتمام إلى عمليات استحواذ قوية، بدلا من عدد قليل من الصفقات الكبيرة للأصول. وتتوقع سي بي آر إي أن الـ 10٪ المتبقية من الـ180 مليار دولار سيتم تخصيصها للاستثمار في آسيا المحيط الهادئ.
